不動産投資の重要指標！キャッシュフロー・ツリーについて
皆さんこんにちは(^O^)
キャッシュフロー・ツリーという言葉をご存じでしょうか？
キャッシュフロー・ツリーとは年間の家賃収入から各種経費やローンの返済といった支出を引いてどのくらい手元にお金が残るのか把握するための一連の計算のことです。
物件の将来性を検討する際に使用することが多く特に収益不動産を取得する際には必ずキャッシュフロー・ツリーを作るべきです。
既に収益不動産を取得している方も所有する物件の分析に使えます。
本日はキャッシュフロー・ツリーについてご説明します。
キャッシュフロー・ツリーとは
キャッシュフロー・ツリーは以下の計算の流れで算出されます。
①総潜在収入(GPI)
－）②空室損失
－）③家賃未回収損
＋）④雑収入
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⑤実効総収入(EGI)
－）⑥運営費(OPEX)
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⑦営業純利益（NOI）
－）⑧年間返済額(ADS)
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⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)
－）⑩税金（所得税・住民税・事業税等）
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⑪税引後キャッシュフロー(ATCF)
※カッコの中のアルファベットは該当の英語を省略したものです
①総潜在収入(GPI)とは
物件の満室想定の年間賃料のことです。
総潜在収入を算出する際に重要なことは、空室となった場合、いくらで貸せるかという家賃を査定し計算します。
入居中の部屋の家賃が相場とずれている可能性があるためです。
正確な分析のためには改めて家賃を査定する必要があります。
※家賃査定については以下記事をご覧ください。
家賃査定ってどうやってやるの？ - 株式会社セクト 取締役のブログ
【家賃査定その２】同じ建物・同じ間取りでも部屋ごとに家賃を変えましょう - 株式会社セクト 取締役のブログ
②空室損失
どんな優良物件でもずっと満室ということはありません。退去してから次の入居者が決まるまでの空室期間の損失です。
空室損失は［①総潜在収入×空室率］で算出されます。
空室率をどの程度見込めばいいのかはなかなか難しいです。任せている管理会社の実績値を聞いてみるといいのですが、それが難しい場合は業界指標をもとに予想するしかありません。
業界指標では年間の単身向け物件の解約率は20％、ファミリー向け物件の解約率は25％、一度空いた空室が埋まるまで3ヶ月程度かかるといわれます。
ここから計算すると単身向けの場合は空室率5％、ファミリー向けの場合は空室率6.25％となります。
※この空室率は家賃設定や室内の状態が適正である場合のものとお考えください。
ちなみに空室率は［１－稼働率］でも算出できます。
稼働率については以下の記事をご覧ください。
入居率よりも稼働率が重要という話 - 株式会社セクト 取締役のブログ
③家賃未回収損
どんなに注意深く審査をしても一定数滞納が発生します。回収できればいいですが、回収できなかった場合の損失が家賃未回収損です。
④雑収入
家賃収入以外の収入です。自動販売機が代表的です。
⑤実効総収入(EGI)
［①総潜在収入(GPI)－②空室損失－③家賃未回収損＋④雑収入］で算出されます。
⑥運営費(OPEX)
賃貸経営にあたって発生する費用です。
詳細は以下の記事をご覧ください。
北見・美幌の賃貸経営における運営費について - 株式会社セクト 取締役のブログ
⑦営業純利益（NOI）
［⑤実効総収入(EGI)－⑥運営費(OPEX)］で算出されます。
この数値が物件がもたらす利益を表すものであり、特に重視される指標です。
ちなみにこの数値をもとに算出された利回りをNOI利回り・実質利回り・ネット利回りなどといい、こちらも同様に重視すべき指標といえます。
⑧年間返済額(ADS)
その名の通り借り入れの返済額です。
⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)
［⑦営業純利益（NOI）－⑧年間返済額(ADS)］で算出されます。
一般的に「キャッシュフロー」というとこの税引前キャッシュフローを指していることが多いと思います。
ここが弱いと賃貸経営は成り立たたないと言えます。
⑩税金（所得税・住民税・事業税等）
所得税・住民税・事業税等のことです。物件にかかってくる固定資産税・都市計画税は運営費に含めるためこの項目からは除きます。
⑪税引後キャッシュフロー(ATCF)
［⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)－⑩税金（所得税・住民税・事業税等）］で算出されます。
おまけ
それぞれの用語の英語を記載しておきます。
覚えているとかっこいいので参考にしてください！
総潜在収入=GPI=Gross Potential Income
実効総収入=EGI=Effective Gross Income
運営費=OPEX=Opetarion Expenses
営業純利益=NOI=Net Operating Income
年間返済額=ADS=Annual Debt Service
税引前キャッシュフロー=BTCF=Before Tax Cash Flow
税引後キャッシュフロー=ATCF=After Tax Cash Flow
本日はこのあたりで(^O^)
