表面利回りと実質利回りについて解説します
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
今回は、不動産投資で物件の収益力を測るための最も基本的な指標である「利回り」について説明します。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
それぞれ説明していきます。
表面利回りの計算方法
表面利回りは以下の計算式で算出できます。
では、実際に計算してみましょう。
5,000万円で購入したアパートの年間収入が500万円だとしましょう。
この場合、
500万円÷5,000万円×100＝10（％）
という計算式となり、利回りは10％となります。
試しに購入金額5,000万円のアパートの年間収入が1,000万円というより儲かる物件の場合も計算してみましょう。
1,000万円÷5,000万円×100＝20（％）
という計算式となり、利回りは20％となります。
つまり儲かる物件の方が利回りの数値が高くなるということです。
※じゃあ利回りが高い物件を買えば儲かるのかというとそういう訳ではありません。詳細はまた別の機会で！
【追記】
利回りが高い物件を買えばいいという訳ではないという内容の記事を書いたのでご覧ください！
不動産広告の利回りを信じてはいけない５つの理由 - 株式会社セクト 取締役のブログ
実質利回りの計算方法
続いて実質利回りです。
不動産は購入するときも、購入してからも様々な費用が掛かります。この費用も計算に含めて算出する利回りが実質利回りです。
こちらも実際に計算してみましょう。
購入価格が5,000万円ですが諸経費が300万円掛かるとします。
※不動産購入時の諸経費は仲介手数料、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産取得税等があります。
年間収入は500万円ですが、運営費が50万円掛かるとします。
※運営費についてはこちらの記事をご覧ください
この場合、
（500万円－50万円）÷（5,000万円＋300万円）×100≒8.5（％）
という計算となり、実質利回りは8.5％となりました。
実質利回りは表面利回りに比べ、低い数値となります。実質利回りは支出を見込んだより正確な利回りであるためです。
表面利回りと実質利回りはどちらが良く使われるのか
正確な数値は実質利回りであると言えますが、運営費や諸経費を正確に算出するのはなかなか難しいため、不動産の広告などに表示されている利回りのほとんどは表面利回りが採用されています。
従って不動産広告の利回りは鵜吞みにせずに、「運営費や諸経費を見込むともっと利回りが下がるな」と思いながら参考にすることが重要です。
本日はこのあたりで(^O^)
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