家賃査定ってどうやってやるの？プロの査定手法を公開！
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
今回は「家賃査定」についてご説明します。
オーナー様から家賃が適正かどうかのご相談を頂くことがありますが、かなり慎重に返答しなければならないと思っています。
なぜなら家賃の設定がオーナー様の収益に直結するからです。
収益アップのために家賃を高くしすぎてしまうと決まらなくなり、空室損が発生します。
逆に安くしすぎると決まりやすいけど収益が悪くなります。
高くしすぎても安くしすぎてもオーナー様の収益が悪くなってしまうので、不動産会社はオーナー様の収益最大化のために正確な家賃査定をする能力が求められるのです。
今回はそんな家賃査定についてご説明します。
家賃査定は他の物件と比較して決める
家賃査定の基本は他の物件と比較することです。
まず近隣で同じような間取り・築年数の物件（類似物件）を見つけます。
その物件の成約家賃（募集家賃とは違います！）を基準とし、家賃査定したい物件と類似物件の各種条件を比較し、プラス査定もしくはマイナス査定を積み重ねて査定します。
簡単に言うと「日当たりがいいから＋○○円」「収納が狭いから－○○円」といった感じです。
では、どのような条件の違いが家賃に影響を与えるのでしょうか。一例を挙げてみました。
左側の方が家賃が高くなる傾向があります。※絶対的なものではないので、あくまで参考としてください！
築年数
新しい＞古い
専有面積
広い＞狭い
構造
鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造
暖房・給湯の種類
駐車場
敷地内＞敷地外
並列２台駐車＞縦列２台駐車＞１台駐車＞駐車場無し
設備
バストイレ別＞３点ユニット
モニター付きインターホン＞インターホン＞チャイムのみ
洗髪洗面化粧台＞洗面台＞洗面台無し
エアコン有り＞エアコン無し
温水洗浄便座＞洗浄機能無し便座
専用物置＞共用物置＞物置無し
ネット無料（オーナー契約）＞入居者実費負担（個別契約）
ビルトインコンロ＞ガスコンロ付＞ガスコンロ無し
ウォークインクローゼット＞クローゼット
エレベーター有り＞エレベーター無し
監視カメラ有り＞監視カメラ無し
立地
駅近い＞駅遠い
買い物便利＞買い物不便
細かいものを挙げればきりが無いですが、これらのような諸条件の違いを家賃に換算して妥当な家賃を査定します。
それぞれの価格差をどの程度に設定するのかが難しく経験と実績が必要となります。
類似物件選定に関しての注意事項
まず、できるだけ直近の成約事例と比較しましょう。月日と共に相場も変わっていくためです。
また、不動産会社が査定を誤って相場よりも安く契約されている物件もあります。そういった物件を類似物件として比較対象としてしまうと査定を誤ります。
同様に相場よりも高く契約されている物件もあります。
どうしてもその物件じゃなきゃダメだという人が現れることも稀にあるため（「実家が近い」「職場が近い」といった理由がある）、そういった場合は家賃が多少高くても契約となります。
これらのような相場から離れた成約家賃を基準としてしまわぬよう、類似物件は複数あった方が安心です。
ネット上の家賃は募集家賃であり成約家賃ではない
先ほど類似物件の成約家賃を基準とすべきで、成約家賃は募集家賃とは異なると記載しました。
実際に家賃査定をするにあたって、現在募集中の物件の家賃を参考にするのはあまり意味がありません。
募集中の物件＝決まっていない物件なので、決まらない家賃設定（つまり相場より高い家賃設定）がなされている可能性があるためです。
一般のオーナー様だと類似物件の成約家賃を知ることが難しいため、仕方なくインターネットに掲載されている空室情報を基準にすることになりますが、「ちょっと割高な家賃かも」ということを気にしたうえで査定してみてください。
さいごに
今回は類似物件との比較から家賃査定する方法をご説明しました。
家賃査定の方法はこれ以外にもあり、不動産会社によって採用している方法が異なります。
そのため複数の不動産会社で査定をして全社が一致するということは無いでしょう。
今回ご紹介した方法が正解だとは思っていませんが、正解に近い方法だとは思っております。
今後の参考にしていただければと思います(^O^)
【追記】
家賃査定についてもう一つ記事を書いたので良ければご覧ください！
各種お問い合わせはセクトまで！
