北見・美幌の賃貸経営における運営費について

こんにちは(^O^)

セクトの近江です。

不動産投資や賃貸経営において、入居者様から頂戴する家賃がそのまま儲けになるかというとそうではありません。

必ず運営にあたってかかる費用＝運営費が発生します。

今回は運営費にはどのようなものがあるのか具体的に解説します。

修繕費

エアコンや暖房、水回りなど、建物設備が故障した場合の修理代や交換費用です。

借主の故意過失が原因の場合は入居者様負担となりますが、ほとんどの場合はオーナー様負担です。

法定点検

消防設備点検、エレベータ点検、貯水槽点検などの費用です。
設置されている設備によって定められた点検を実施する必要があります。

その他メンテナンス費用

虫駆除

意外と多く寄せられるお困り事が虫の発生です。

中でも室内への蟻の侵入や建物への蜂の巣の発生が多くあります。

状況に応じて専門業者へ依頼が必要です。

植栽剪定、草刈り

敷地内に植栽がある場合は剪定などの維持管理が必要です。

植栽が無い場合でも敷地内の草刈りが必要となる場合があります。

放っておくと入居者様にとっての印象も悪くなるだけではなく、伸びた草木が越境して近隣住人とのトラブルにもつながってきますので夏場は定期的な草刈りが必要となります。

ご自身で実施すれば無料ですが、基本的に専門業者に依頼します。

共用部分清掃代

洗剤や機材を使用した共用部分の清掃です。

年に１～２回程度は専門業者に共用部分清掃を依頼することをお勧めしております。

原状回復費

退去した後に原状回復工事を実施する費用です。借主の故意過失による劣化や損耗があった場合は入居者様負担となりますが、経年による劣化や損耗はオーナー様負担となります。

経年に伴い設備や間取りが陳腐化している場合、このタイミングでリノベーションすることもあります。

大規模修繕費

外壁・屋根・鉄部等の修繕工事費用です。

１０年～１５年に１回程度の頻度で実施することを推奨しています。

高額になるので、コツコツ積み立てておきましょう。

除雪・排雪

北海道ならではですが、駐車場に積もった雪を除ける費用です。

専門業者に発注して重機での除雪を依頼します。

敷地が広く雪留場が確保できる場合は除雪のみでいいですが、雪留場が用意できな場合は雪をダンプに積み込み堆積場に運ばなければなりません。これを排雪といいます。

空室の水落とし

これも北海道ならではです。冬場に空室がある場合は凍結防止のために水落としが必要です。

ご自身でできる場合はいいですが、失敗すると大きな損害となるので専門業者への依頼がおすすめです。

水道光熱費

共用部分や空室の電気代や水道代です。

北海道の場合、建物構造によっては凍結防止のために空室であっても暖房をつけておかなければならない場合もあります。

通信費

主にインターネット使用料です。一般的には入居者様が個別契約をしますが、最近はインターネット無料設備がかなり浸透しており、この設備を導入した場合は１棟分のインターネット使用料をオーナー様にて負担します。

広告料

入居者紹介時に不動産会社に支払う費用です。ＡＤと略されます（広告は英語でadvertisementなので）。

不動産会社によっては業務委託料という場合もあります。

賃料の１ヶ月分～２ヶ月分が相場です（札幌はもっと高いらしい）。

管理委託料

当社のような管理会社に管理を委託する場合の費用です。

アパートのような集合住宅の場合は集金家賃の５％～１０％が相場です。

管理会社によって管理メニューが異なるので、委託料の金額だけではなく管理メニューもしっかりと確認しましょう。

火災保険

火災などのリスクに備えて火災保険の加入は必須と言えます。

賃貸物件の場合、あわせて施設賠償責任保険への加入も必須です。

固定資産税・都市計画税

土地や建物といった所有している不動産に課税される税で、毎年支払う必要があります。

ざっと思いつく限り書き連ねてみました。

※本来、リノベーションや大規模修繕にかかる支出は資産価値向上のための支出として運営費とは切り離して考えますが、今回は同じ支出ということで一括りにして説明しました。

さいごに

不動産取得時に融資を利用している場合、運営費の他に毎月の返済が必要となります。

不動産投資を始めるときには家賃収入と取得価格ばかりに注目しがちですが、運営費などの支出をしっかりと念頭に置くことがとっても重要となります。

本日はこのあたりで(^O^)

北見・美幌の不動産投資や賃貸経営に関するお問い合わせはセクトまで！