賃貸経営のリスクについて解説します - 株式会社セクト　代表取締役社長のブログ

こんにちは(^O^)

セクトの近江です。

不動産投資や賃貸経営を敬遠する方の多くは「リスク」を恐れているのだと思います。賃貸経営は投資ですから当然リスクがあります。しかし、リスクはきちんと備えれば、それほど怖いものではありません。

今回はたくさんあるリスクの中から重要度が高いと私が考える５つをご紹介します。

空室リスク

空室リスクの回避こそが賃貸経営最大のテーマであると言えます。空室は家賃が入ってきません。家賃が入ってこなくても各種運営費や税金は支払わなければならず、借り入れをしている場合は返済しなければなりません。収益を得るための賃貸経営にもかかわらず、空室のせいで毎月お金が減っていくという本末転倒な事態に陥ってしまう可能性があるのです。

空室リスクを回避するためには、空室対策のために投資したり、あるいは退去者を減らすための施策（テナントリテンション）を実施する必要があります。

空室対策についてはこちらの記事、テナントリテンションについてはこちらの記事を参考にしてください。

家賃滞納リスク

賃貸経営は空室を埋めただけでは収入になりません。入居者から家賃を回収して初めて収入となります。家賃の滞納はそれほど珍しいものでもなく、入居審査をしても一定数は滞納してしまうのが実際のところです。

「滞納するような入居者は追い出せばいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、日本の法律は入居者保護に寄っていて、家賃を払わなかったとしても簡単に退去させることはできません。大昔の大家さんや不動産会社は滞納している人の部屋に勝手に入って荷物を出したり、鍵を交換して部屋に入れなくしたりしたという話も聞きますが、それは違法行為なので今は（昔もですが）絶対してはいけません。

現実的に退去させるためには弁護士などの専門家に頼って法的手段に訴える必要があります。これにはお金も時間もかかってしまうのです。

家賃滞納リスクを回避するためには滞納保証サービスを実施している管理会社に管理を委託することが最も手っ取り早いです。ほとんどの管理会社は家賃保証会社と提携していて、家賃滞納が発生しても、オーナーに負担をかけないような仕組みができています。万が一滞納したまま居座ったとしても退去させるまでしてくれるような管理会社だとなお安心ですね。

家賃下落リスク

将来的に家賃が下がってしまうリスクです。これは厳密にいうとリスクではないような気がします。というのもリスクという言葉には「そうなるかもしれないし、ならないかもしれない」という不確実性が内包されています。家賃下落リスクというと「将来、家賃が下落するかもしれないし、下落しないかもしれない」という考え方になってしまいますが、これは基本的に間違っていて、「将来、家賃は下落する」と思ったほうが良いです。

まず新築物件は「新築」という価値があるため多少割高でも埋まりますが、一度でも埋まってしまうと新築と言えなくなり、さらに経年劣化も加わり年々家賃は下落していくのです。当たり前のようなことですが、実際に賃貸物件を所有されている方でも家賃は下落するという現実を受け止められない方も多くいらっしゃるので、あえてここで取り上げました。

もちろん家賃が下がりにくい賃貸物件もあります。それは駅近く、あるいは中心街近くのような「好立地」な物件です。立地は後から変えることができないのでこれから賃貸物件を取得されたい方は「立地」を意識して物件選定をすると将来の家賃下落を避けられるかもしれません。

とはいえ「好立地」な物件は不動産投資家なら誰しも求めるためなかなか取得できません。ほとんどの物件は「それなりの立地」で、それなりの立地の物件はやはり家賃は下落していきます。家賃下落を避けるためには、最新設備を取り付けるなど、需要に見合ったお部屋づくりに投資することが求められます。

あるいは家賃下落を受け入れて、家賃が下落しても問題ない資金計画をたてるという考え方もありますね。

修繕リスク

建物が古くなってくると各種設備や構造部が劣化してきて、修繕をしなければなりません。エアコンや給湯器など室内の設備は１０年を超えると故障の可能性が高まり、部品の供給が無い場合は新品に交換する必要が出てきます。それぞれ十万円以上かかるでしょう。また外壁や屋根も古くなると劣化し、修繕しなければなりませんが、数十万～数百万と高額な費用が掛かります。

修繕も、家賃下落と同様に当たり前に発生するのでリスクと言えるのかどうかは微妙なところですが、こちらもまた目を背けていらっしゃる方が多いようです。

これも修繕計画を資金計画に盛り込むことで突発的な出費に慌てなくて済みます。

また、中古の物件を取得する場合は必ず修繕履歴を聞き取りして、修繕発生の可能性を想定したうえで取得するようにしましょう。

災害リスク

日本は災害大国と言われておりますが、地震、台風、火山噴火などが諸外国よりも多いそうです。これらの災害リスクに備えるために、必ず損害保険に加入しなければなりません。金融機関からの借り入れを利用する場合は保険加入が必須となっているでしょう。

損害保険には、火災保険、地震保険、施設賠償責任保険などがあります。火災保険はその名の通り火災に備えるための保険ですが、他にも落雷、破裂・爆発、風、ひょう、雪災などによる損害を補償します。また保険の種類によってはその他オプション追加などで補償内容をカスタマイズすることもできます。

また、地震保険は火災保険の特約として加入しなければなりません。「地震なんてめったに起こらないし」と考えてしまいますが、地震が原因の火災による損害は通常の火災保険では補償されません。地震保険に加入せずに地震被害にあってしまうと、最悪の場合、建物が無くなってしまったけどローンだけが残ってしまったということもあり得ます。地震保険は割高に感じてしまいますが、万が一に備えて加入することをお勧めします。

施設賠償責任保険もまた、加入必須と言えます。これは物件の不備によって第三者に損害を与えた場合に補償してくれる保険です。たとえば建物の壁の剥落して人にぶつかりけがをさせてしまった場合などが想定されます。保険料がそれほど高額ではないので加入したほうが良いでしょう。