賃貸経営のリスクについて解説します
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
不動産投資や賃貸経営を敬遠する方の多くは「リスク」を恐れているのだと思います。賃貸経営は投資ですから当然リスクがあります。しかし、リスクはきちんと備えれば、それほど怖いものではありません。
今回はたくさんあるリスクの中から重要度が高いと私が考える５つをご紹介します。
空室リスク
空室リスクの回避こそが賃貸経営最大のテーマであると言えます。空室は家賃が入ってきません。家賃が入ってこなくても各種運営費や税金は支払わなければならず、借り入れをしている場合は返済しなければなりません。収益を得るための賃貸経営にもかかわらず、空室のせいで毎月お金が減っていくという本末転倒な事態に陥ってしまう可能性があるのです。
空室リスクを回避するためには、空室対策のために投資したり、あるいは退去者を減らすための施策（テナントリテンション）を実施する必要があります。
空室対策についてはこちらの記事、テナントリテンションについてはこちらの記事を参考にしてください。
家賃滞納リスク
賃貸経営は空室を埋めただけでは収入になりません。入居者から家賃を回収して初めて収入となります。家賃の滞納はそれほど珍しいものでもなく、入居審査をしても一定数は滞納してしまうのが実際のところです。
「滞納するような入居者は追い出せばいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、日本の法律は入居者保護に寄っていて、家賃を払わなかったとしても簡単に退去させることはできません。大昔の大家さんや不動産会社は滞納している人の部屋に勝手に入って荷物を出したり、鍵を交換して部屋に入れなくしたりしたという話も聞きますが、それは違法行為なので今は（昔もですが）絶対してはいけません。
現実的に退去させるためには弁護士などの専門家に頼って法的手段に訴える必要があります。これにはお金も時間もかかってしまうのです。
家賃滞納リスクを回避するためには滞納保証サービスを実施している管理会社に管理を委託することが最も手っ取り早いです。ほとんどの管理会社は家賃保証会社と提携していて、家賃滞納が発生しても、オーナーに負担をかけないような仕組みができています。万が一滞納したまま居座ったとしても退去させるまでしてくれるような管理会社だとなお安心ですね。
家賃下落リスク
将来的に家賃が下がってしまうリスクです。これは厳密にいうとリスクではないような気がします。というのもリスクという言葉には「そうなるかもしれないし、ならないかもしれない」という不確実性が内包されています。家賃下落リスクというと「将来、家賃が下落するかもしれないし、下落しないかもしれない」という考え方になってしまいますが、これは基本的に間違っていて、「将来、家賃は下落する」と思ったほうが良いです。
まず新築物件は「新築」という価値があるため多少割高でも埋まりますが、一度でも埋まってしまうと新築と言えなくなり、さらに経年劣化も加わり年々家賃は下落していくのです。当たり前のようなことですが、実際に賃貸物件を所有されている方でも家賃は下落するという現実を受け止められない方も多くいらっしゃるので、あえてここで取り上げました。
もちろん家賃が下がりにくい賃貸物件もあります。それは駅近く、あるいは中心街近くのような「好立地」な物件です。立地は後から変えることができないのでこれから賃貸物件を取得されたい方は「立地」を意識して物件選定をすると将来の家賃下落を避けられるかもしれません。
とはいえ「好立地」な物件は不動産投資家なら誰しも求めるためなかなか取得できません。ほとんどの物件は「それなりの立地」で、それなりの立地の物件はやはり家賃は下落していきます。家賃下落を避けるためには、最新設備を取り付けるなど、需要に見合ったお部屋づくりに投資することが求められます。
あるいは家賃下落を受け入れて、家賃が下落しても問題ない資金計画をたてるという考え方もありますね。
修繕リスク
建物が古くなってくると各種設備や構造部が劣化してきて、修繕をしなければなりません。エアコンや給湯器など室内の設備は１０年を超えると故障の可能性が高まり、部品の供給が無い場合は新品に交換する必要が出てきます。それぞれ十万円以上かかるでしょう。また外壁や屋根も古くなると劣化し、修繕しなければなりませんが、数十万～数百万と高額な費用が掛かります。
修繕も、家賃下落と同様に当たり前に発生するのでリスクと言えるのかどうかは微妙なところですが、こちらもまた目を背けていらっしゃる方が多いようです。
これも修繕計画を資金計画に盛り込むことで突発的な出費に慌てなくて済みます。
また、中古の物件を取得する場合は必ず修繕履歴を聞き取りして、修繕発生の可能性を想定したうえで取得するようにしましょう。
災害リスク
日本は災害大国と言われておりますが、地震、台風、火山噴火などが諸外国よりも多いそうです。これらの災害リスクに備えるために、必ず損害保険に加入しなければなりません。金融機関からの借り入れを利用する場合は保険加入が必須となっているでしょう。
損害保険には、火災保険、地震保険、施設賠償責任保険などがあります。火災保険はその名の通り火災に備えるための保険ですが、他にも落雷、破裂・爆発、風、ひょう、雪災などによる損害を補償します。また保険の種類によってはその他オプション追加などで補償内容をカスタマイズすることもできます。
また、地震保険は火災保険の特約として加入しなければなりません。「地震なんてめったに起こらないし」と考えてしまいますが、地震が原因の火災による損害は通常の火災保険では補償されません。地震保険に加入せずに地震被害にあってしまうと、最悪の場合、建物が無くなってしまったけどローンだけが残ってしまったということもあり得ます。地震保険は割高に感じてしまいますが、万が一に備えて加入することをお勧めします。
施設賠償責任保険もまた、加入必須と言えます。これは物件の不備によって第三者に損害を与えた場合に補償してくれる保険です。たとえば建物の壁の剥落して人にぶつかりけがをさせてしまった場合などが想定されます。保険料がそれほど高額ではないので加入したほうが良いでしょう。
さいごに
どんな投資にもリスクはつきものですが、リスクをとらなければリターンを得られません。リスクを出来るだけ低減、あるいはリスクを回避するために、賃貸経営についての知識を身につけ施策を講じればそれほど怖いものではありません。
北見・美幌のオーナー様で賃貸経営のリスク対策に不安がある方はぜひセクトまでお問い合わせください！
定率の管理委託料は不公平なのか
皆さんこんにちは(^O^)
本日は管理委託料（=管理料、管理手数料）についてです。
オーナー様にとっては管理委託料のコストはできれば支払いたくないコストでしょう。
多くの管理会社は管理委託料の価格設定を、「集金家賃に対して5%」のような「定率」で設定しています。
集金家賃が1棟当たり月額40万円だとしたら設定が5%の場合、月額2万円の管理委託料となります。
この「定率」の設定が不公平だとしばしば言われます。
なぜなら、管理業務の内容は変わらないのに集金家賃が高いと管理委託料が高くなってしまうためです。
たしかに集金家賃が月額60万円で5%だと、月額3万円の管理委託料となり、先述の例より高くなります。
家賃が高くても安くても管理内容は変わりません。
なるほどこれは不公平に思えます。
そこで、不公平だという声に応える形であえて1部屋3千円のような「定額」を採用している管理会社もあり、一定の支持があるのです。
ところで、オーナー様にとって家賃収入は高いほうがいいでしょうか、安いほうがいいでしょうか。
ほぼ全員が「高いほう」を選ぶと思います。
オーナー様にとって収入は１円でも多いほうがいいわけですから、例えば不要な家賃の値下げは避けたいでしょうし、経済情勢次第で家賃を上げるということも実施したいでしょう。
では、管理会社は家賃が高いほうがいいでしょうか、安いほうがいいでしょうか。
もちろんオーナー様と同じ気持ちだといいのですが、実はそうとは限りません。
ずばりいうと、「定率」を採用している管理会社は「高いほう」、「定額」を採用している管理会社は「どっちでもいい」と考えるでしょう。
「定率」を採用している管理会社の場合は、家賃が高くなれば管理委託料売上も高くなるし、家賃が安くなれば同じく売上が下がってしまいます。
この点で、オーナー様と同じ気持ち、つまり家賃が高いほうがいいと考えるでしょう。
一方、「定額」を採用している会社はどうでしょう。
家賃が高かろうが安かろうが管理委託料売上は変わりません。入居が決まりさえすれば高くても安くてもどっちでもいいでしょう。
もしかしたら安いほうがすぐ決まるからいいと考えるかもしれません。
一見、「定額」の方が公平性があり妥当だと考えてしまいますが、オーナー様と同じ気持ちを持ってるのは「定率」の方だと言えます。
ちなみに当社は「定率」を採用しています。
オーナー様との利害を一致させることが管理物件の資産価値の向上につながると考えているからです。
是非、これからどこかに管理を任せたいとお考えの方は、管理会社が「定率」「定額」のどちらを採用しているのかも踏まえて選んでみてはいかがでしょうか。
本日はこのあたりで(^O^)
賃貸アパート・マンション・貸家の管理に関するご相談はセクトまで！
賃貸アパート・マンションをペット飼育可に条件変更する方法
こんにちはセクトの近江です。
前回の記事で、ペット可の条件が入居促進につながることを書きました。
とはいえ、入居促進したいからといって既に入居者がいるアパート・マンションの条件を急にペット不可からペット可に変更すると、既存入居者からクレームが来る可能性があります。
そこで今回はどのような手続きを踏めばペット不可をペット可に変えられるのかをまとめてみました。
全入居者の承諾をとる
結論として、全ての入居者にペット可に変更することについて説明のうえ、条件変更の承諾書に署名をもらいましょう。
ポイントは承諾書にペット飼育に関する諸条件を記載することです。ペット可と言っても、定番の犬・猫だけではなく、鳥や爬虫類もペットとして飼育されています。
承諾書ではどの動物を飼育していいか、何頭飼育していいかなどの詳細まで記載することで後のトラブルを防ぐことができます。
全員から承諾書にサインをもらえれば、ペット可物件へと変更してもいいでしょう。
全入居者から承諾を得られなかった場合
全員が承諾してくれれば何の問題も無いですが、中には反対する方もいるでしょう。
もし一人でも反対される方がいる場合はペット可にしないことをおすすめします。
たしかに賃貸物件はオーナーの所有物なので、ペット可にするのもしないのも最終的にはオーナーの自由ではあります。
しかし、動物アレルギーをお持ちの方などは、健康的被害も考えられるため、賛成しかねるのも当然です。
そういった入居者の気持ちを汲まずに条件変更を強行するのはやはり管理会社の立場としてはおすすめしかねます。
基本的にはその反対入居者が退去するのを待って、退去の後にペット可に変更しましょう。
反対入居者が退去するまでの間に、他の部屋に入居してくる人がペット反対の人だと、また退去するまでペット可に変更できなくなってしまうので、新規入居者の契約書には「将来的にペット可にする」旨の記載をしておくとよいでしょう。
どうしてもすぐにペット可にしたい場合は、反対入居者に立ち退いてもらう交渉をしましょう。
立ち退き依頼は引っ越し代の負担などがオーナーに要求される可能性がありますが、仕方ありません。
さいごに
前回記事でも記載しましたが、ペット可は入居促進というメリットもありますが、当然デメリットもあります。
ご自身の物件がペット可に適しているかどうかを見極めて条件変更をしましょう。
本日はこのあたりで(^O^)
ペット可に関する相談はセクトまで！
賃貸物件をペット可にするメリットとデメリット
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
今日は賃貸物件の「ペット可」についてお話しします。
ペット可とは、ずばりペットを飼育できる賃貸物件のことです。
セクトの賃貸物件検索サイト「セクト賃貸ナビ」では「ペット可物件特集」がその他の特集をおさえて最も閲覧されています。
このことからもペット可の需要の高さがうかがえます。
そこで、今回はペット可のメリットとデメリットをまとめてみました。
ペット可のメリット
入居促進
ペット可のメリットは「入居促進」でしょう。
ペットフード協会の調査（令和3年 全国犬猫飼育実態調査）によると犬・猫の世帯飼育率は、犬が9.78%、猫が8.94%、合計18.72%が犬・猫を飼育しているとのことです。
単純に考えるとペット不可物件はこの18.72%の入居者を最初から排除しているということになります。
逆に、ペット可物件は、ペット不可物件に比べてこの18.72%分だけ多くのお部屋探しのお客様の選択肢に入りやすいということになり、入居促進に有利となります。
ペット可のデメリット
物件が痛む・汚れる
やはり物件が痛むことが多いです。壁や柱を噛んだり、引っかいたりしてキズが付きます。独特な匂いが染みついて簡単にはとれないということもあります。
キズや匂いを改善するためにリフォームが必要となり出費がかさむ可能性が高まります。
また共用部分に毛がたまる、糞尿が放置されることもありえます。美観を維持するための手間も増えることになります。
近隣トラブルが増える
ペットの鳴き声で近隣から苦情が来るということもあります。ペット可物件とはいえ、深夜の鳴き声なんかは他の入居者から気になるものです。
「うるさいから何とかして欲しい」といわれてもオーナー様や管理会社で鳴き止ませることはできないでしょう。
結局、鳴き声を発する入居者には退去してもらわなければ解決しない事案です。
しかし、ペット可物件で「ペットの鳴き声がうるさいので退去して欲しい」と伝えて納得してもらえるでしょうか。
例えば「ペットなんだから鳴くのは当たり前だし、鳴き声が嫌ならペット不可物件に住めばいいでしょう」という考えにも一理あるような気がします。
また、共用部分で他の入居者に嚙みついてけがをさせてしまうという可能性もあります（昔、とある芸能人夫婦の飼ってるドーベルマンが他の入居者を噛んでしまったという事故がありましたね……）。
これらのようにペット可は様々な近隣トラブルの可能性を内包しているということです。
さいごに
ペット可のメリット・デメリットをお伝えしてきました。
デメリットもありますが、空室にしておくくらいならトラブル発生の可能性が増えてもペット可にして入居促進につなげたほうがよい場合も当然あります。
もしペット可にする場合は、飼育規定などを用意してできるだけトラブルが発生しないように準備したうえでペット可にするとよいでしょう。
最後に注意事項です。
ペット可にすると入居促進になるからと言って、既存のペット不可物件の条件を急にペット可に変更することは絶対にやめましょう。
なぜなら、既存入居者がペット嫌いであえてペット不可物件を選んでいるかもしれません。
あるいはペットアレルギー体質であえてペット不可物件を選んでいる可能性もあります。
そんな入居者の隣室で突然ペットを飼育しはじめたら、「契約時と話が違う」ということになり、これもまたトラブルとなってしまいます。
新築のように誰も入居者がいない状態でペット可の条件を付ける場合はいいですが、既存物件で既に入居者がいる場合はきちんと段取りを組んでペット可に条件変更するようにしましょう。
既存物件のペット可条件変更の段取りについてはまた別の機会でご紹介できればと思います。
本日はこのあたりで(^O^)
ペット可への条件変更のご相談はセクトまで！
将来的に立ち退いてもらう予定なら定期借家契約にしましょう
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
定期借家契約という言葉をご存じでしょうか？
定期借家契約とは期間の定めのある賃貸借契約のことです。
この契約形態は、所有する賃貸物件から将来的に立ち退いてもらいたいと思っている場合におすすめです。
今回はそんな定期借家契約についてご説明します。
定期借家契約の特徴
定期借家契約は期間の定めのある賃貸借契約です。
一般的な賃貸借契約（普通借家契約といいます）では、借主保護のため「正当事由」がなければ立ち退いてもらうことができません。
一方で定期借家契約では定めた期間で契約を終了させることができます。「正当事由」は不要です。
普通借家契約は立ち退きが大変
退去を求めた際に、借主が「いいですよ！退去しますよ！」と言ってくれれば「合意解約」することができます。
しかし、一般的に退去して次の家を探すとなると多大な労力と費用がかかります。引っ越すことで通勤や通学にも支障が出ることも考えられます。そのため大抵は簡単に合意解約に至りません。
合意に至らなければ法律に則って対応する必要が出てきます。法律では原則、貸主の一方的な都合で立ち退きを求めることができません。
借地借家法という法律では、借主保護のために立ち退くにあたって「正当事由」が必要ということになっているのです。
ちなみにこの正当事由には明確な基準がありません。立ち退いてもらいたい事由には建物の老朽化や貸主が自分で不動産を使用したい場合などがあげられますが、それだけでは正当事由としては認められないケースが多いようで、ほとんどの場合は立ち退き料を支払うことを求められるようです。
つまり、普通賃貸借契約は立ち退きには向いていない契約だということです。
定期借家契約の特徴
一方で定期借家契約は正当事由や立ち退き料が無くとも、定めた期限で契約を終了させることができます。将来的に立ち退いてもらうことが想定される場合は定期借家契約にすべきといえるでしょう。
ただし、契約方法が普通借家契約に比べて少し煩雑となり、以下のような要件があります。
- 確定的な期限を定めること
- 公正証書等の書面で契約を締結すること
- 貸主は「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書等とは別に、予め書面を交付して説明すること
- 期間満了の1年前から6か月前までの間に、「期間の満了により賃貸借契約が終了する」旨を通知すること
また、長く借りられないということで相場より安い設定にしなければ決まりづらいという特徴もあります。
さいごに
今回お伝えしたかったことは、普通賃貸借契約は立ち退きさせることは難しいが、定期借家契約だと立ち退きトラブルを避けることができるということです。
一時的な賃貸を希望する方は定期借家契約を検討してみてはいかがでしょうか。
本日はこのあたりで(^O^)
使わなくなった家で不動産投資してみませんか？
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
突然ですが、使わなくなった家をお持ちではないですか？
北見市内の住宅をよく見てみると、誰も住んでいないであろう一戸建ての空き家がたくさんあることに気が付きます。
相続で取得してそのままだとか、昔住んでたけど引っ越したため使わなくなったなどの理由で空き家のまま放置されているのでしょう。
北見や美幌には一戸建て賃貸物件を探している方がたくさんいらっしゃいます。
一戸建ての賃貸住宅はファミリーに人気が高く、入居期間が長い傾向があるため、オーナー様にとっては安定した収益が見込めます。
使う予定のない空き家がある場合は賃貸に出すことを検討してはいかがでしょうか。
北見の一戸建て賃貸の家賃相場はどのくらい？
賃貸する場合、どの程度の収益を見込めるか気になるところです。
そこで、セクトで管理する一戸建て貸家の平均家賃をまとめてみました。
築年数５年刻みで平均家賃を算出しました。
※間取りや設備は考慮していないためあくまで目安として参考にしてください。
| 築年数 | 平均月額家賃（円） |
|---|---|
| 築5年以内 | 96,500 |
| 6～10年 | 88,400 |
| 11～15年 | 74,600 |
| 16～20年 | 73,200 |
| 21～25年 | 73,400 |
| 26～30年 | 69,600 |
| 31～35年 | 64,900 |
| 36～40年 | 57,100 |
| 41～45年 | 52,300 |
| 46年以上 | 49,700 |
もし一戸建て貸家を賃貸したら、この程度の家賃収入が見込めるということになります。ちなみに最低家賃は10,000円（古い戸建てを倉庫として利用）、最高家賃は160,000円（新築3LDK）です。
40年以上前の昭和の時代に建てられた家も現役の貸家として収益をあげていることが分かりますね。
空き家を貸す場合の注意事項
空き家を貸す際にも気を付けたいことや注意事項があります。
初期投資は必ず必要になる
既に所有している家とはいえ、多少の投資は必要です。設備が故障していたら修理しなければなりませんし、ハウスクリーニングを入れる必要もあります。
修繕費がかかる
入居時には設備の故障が無かったとしても、契約後数年たってから経年劣化で故障するということもあります。
暖房機・給湯機・エアコンなどの故障だと交換費用が１０万円以上かかるので、古い設備（設置後１０年以上が目安）が付いている場合は、交換を想定しておきましょう。
また、屋根が劣化して雨漏りするようになった場合は、さらに高額な修理費用が掛かる可能性があります。こちらも１０年以上屋根のメンテナンスをしていない場合は注意しましょう。
自分が使いたくなっても立ち退いてもらえない
今は使っていないけど将来使うかもしれない空き家をお持ちの方もいるでしょう。
使っていない間だけ借りてもらって、自分が使うときに立ち退いてもらおうかなとお考えの方は賃貸借契約の種類にご注意ください。
一般的な賃貸契約（普通借家契約といいます）の場合は、原則、借主に立ち退いてもらうことができません。厳密に言うとできるのですが手間とお金がかかります。
従って将来的に自分が使用する可能性がある場合は、契約形態を「定期借家契約」という期間の定めのある契約を締結することをおすすめしています。
この定期借家契約は、ずっと住んでられないということで、相場より割安にしなければ決まりづらい契約です。
さいごに
世の中、不動産投資に興味はあるけれど不動産を取得するという最初のハードルを越えられずに実践できていない方が多くいます。
既に空き家をお持ちの方は最初のハードルをすでに超えています。そのまま何もしないのはもったいないので、ぜひ賃貸することを検討してみてください。
一戸建ての賃貸に関するお問い合わせはセクトまで！
不動産の共有がおすすめできない理由
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
不動産の「共有」をご存じでしょうか。
この仕事をしているとしばしば共有されている不動産を取り扱うことがありますが、実はこの共有は結構やっかいです。
本日は「共有」についてお話しします。
そもそも共有とは？どういうときに共有が発生する？
共有とは、一つの不動産を２人以上で所有することです。
一つの不動産を二つに分割するわけではなく、持ち分という割合で所有することになります。
例えば２０００万円の一戸建て住宅を夫婦で１０００万円ずつ支払った場合、それぞれの持ち分は２分の１ずつということになります。
夫が１５００万円、妻が５００万円支払った場合は４分の３が夫、４分の１が妻の持ち分となります。
不動産の共有が発生する場面の多くは、先述したように夫婦で新居を購入するとき、そしてもう一つが相続発生時です。
例えば、親が亡くなって、親が所有していた自宅を子ども２人が２分の１ずつの持ち分の共有で相続するという場合があります。
相続はかなりデリケートな問題で、基本的に子供が２人いた場合、不平等にならないように遺産分割をすることを考えます。
相続財産が現金の場合はきっぱり半分に分けることができます。しかし、不動産の場合はきっぱり二つに分けることができません。
そこで２分の１ずつ共有にすることで平等な相続が達成できると考え、共有名義不動産が生まれるということが良くあるのです。
共有のデメリット
一見、平和的手段に思える不動産の共有ですが、実はできるだけ避けるべき手段であるといわれています。
避けるべき理由に以下のような理由があります。
①処分しづらい
共有不動産を処分する場合は所有者全員が同意しなければなりません。
処分とは売却や解体などが該当します。
２人で共有している場合は２人とも処分に同意しなければなりません。５人で共有している場合は５人の同意が必要です。その持ち分に関わらず１人でも反対者が出ると処分は難しくなります。
また、増改築のような大規模な変更行為も同様に全員の同意が必要となります。
②賃貸しづらい
家賃収入を得るために共有不動産を賃貸に出す場合は、共有持ち分の過半以上の同意が必要となります。２人で２分の１ずつ共有してる場合は２人の同意が必要となります。３人で３分の１ずつ共有している場合は２人の同意で足ります。２人で一方が３分の２、もう一方が３分の１の割合で共有している場合は、３分の２の持ち分を所有する方の同意のみで賃貸に出すことができます。
いざ、過半の同意が得られて賃貸に出せたとしても、賃貸に出したお部屋のリフォーム工事のをするかしないかの判断もまた過半の同意が必要となります。
①も②も共有者全員の意見が一致していれば何の問題も無いのですが、人それぞれ多少の考え方の違いがあるため、そう簡単に意見が一致しない→一致しないことが原因で不仲になる→不仲が原因でさらに意見が一致しなくなる……といった負のスパイラルに陥る可能性があります。
③持ち分も相続の対象となる
２人で共有しているうちの一方が亡くなった場合、その持ち分も対象となります。共有者とは良好な関係が築けていたとしても、その相続人とも良好な関係が築けるかどうかは分かりません。
また共有持ち分を複数人で相続してしまうということもあります。２分の１を更に半分にして４分の１ずつ相続することとなります。共有者が増えると同意の難易度があがってしまい、処分や活用がまた難しくなってしまいます。
共有のメリットはないの？
共有には税制上のメリットがあります。
①住宅ローン控除を二重に受けられる
住宅ローン控除は、購入価格の一定割合を所得税から税額控除できる制度です。夫婦の共有名義で住宅ローンを利用した場合、この控除を二重で受けられます。
ただ、所得税を払っているからこそ控除されてお得になるわけで、共有者のどちらかが仕事を辞めて所得が無くなると、控除される所得税自体が無くなり控除が使えなくなります。
本当に二重にすることでお得になるかどうか、将来のことまで考えて検討する必要があります。
②売却時の特別控除を二重に受けられる
マイホームを売却した場合に出た譲渡所得に対して３０００万円の特別控除という制度があります。簡単にいうとマイホームを売却して出た利益が３０００万円以上だと税金がかかりますよ、という制度です。
夫婦で共有の場合はそれぞれ３０００万円、つまり合計６０００万円までは控除されるということです。
３０００万円が６０００万円になるというととてもお得な気がしますが、そもそもマイホームを売って３０００万円以上の利益が出るということはほとんど無いと思います（２０００万円で買った家を５０００万円で売却するのは難しいでしょう……）。従って、このメリットのためにあえて共有にする人は見たことありません。
さいごに
不動産共有することで円満に進むことも多々あるとは思います。
マイホーム購入の際は夫婦共有名義にすることで、先述した税制優遇以外にも、借入額を増やすこともできるといったメリットもあり、場合によっては有効活用できることもあるでしょう。
ただ、相続の場面での共有は、単なるその場しのぎにしかならず、将来の処分や活用ことを考えると、できるだけ避けた方が賢明だと私は考えます。
本日はこのあたりで(^O^)
不動産の共有でお困りのことがあればセクトまで！
