空室のリフォームにいくらかけますか？
突然ですが、原状回復に６０万円のリフォームの提案をされたらどうしますか？
６０万円という金額は高額ですので拒否反応をおこしてしまう方が多くいらっしゃると思います。
私は６０万円のリフォームは決して高く無いと考えます。
むしろリフォームを実施しないことで損してしまう可能性もありえます。
今回はリフォームにいくらかけるべきか考えたいと思います。
利回りについて
収益不動産を買うときは皆さん利回りを気にすると思います。利回りとは投資金額に対する収益の割合のことです。
例えば１０００万円で購入したアパートの年間家賃収入が１００万円の場合は
１００万（年間収入）／１０００万（投資金額）＝１０％（利回り）
となり、１０年間で投資金額を回収できることになります（※計算しやすくなるように本記事では諸経費は考えません）。
同様に１０００万円で購入したアパートの年間家賃収入が２００万円の場合は
２００万（年間収入）／１０００万（投資金額）＝２０％（利回り）
となり、５年間で投資金額を回収できます。
利回りの数値が高ければ高いほど儲かる物件ということになり、１０％を超える物件を買うことを一つの目安としている方が多くいらっしゃいます。
２０％となるとかなり儲かる物件ということで買い手が殺到します（もちろん築年数や修繕の有無にもよりますが）。
リフォームをした場合としなかった場合の収益についてシミュレーションしてみましょう
リフォーム代が妥当かどうかを計算するために簡単なシミュレーションをしてみましょう。
今回のシミュレーションは１ＬＤＫ４０㎡、築１５年以上、前入居者の入居期間が６年以上、賃料は５万円を想定しています。
築１５年を超えると新築時からついている各種設備が古くなり、故障したとしても部品供給が無いため交換が必要となります。
また、入居期間が６年を過ぎると内装の劣化が目立ち始めます。
そこで４０万円程度で内装（壁・床すべて貼り替え）、２０万円で暖房設備・エアコン・蛇口等の水回りの設備の交換・新設、総額６０万のリフォームを管理会社から提案されたとします。
このような場合でリフォームをしなかった場合とリフォームをした場合について、私の経験からシミュレーションしてみます。
リフォームしなかった場合
６０万円は高額だからリフォームせずにハウスクリーニングの実施のみで募集を出すことにしました。
内装や設備が劣化し見栄えが悪くなっていることからなかなかお申込みが入りません
閑散期の場合、どんな物件でも２ヶ月位決まらないことはあります。３ヶ月以上決まらないとなると条件に問題がありそうだという判断になります。
リフォームをしなかったこの物件も３ヶ月の空室となってしまいました。
お金はかけたくないので募集家賃５万→４．５万に値下げすることにしました。
それでもまだ３か月たっても決まらずさらに４．５万→４万に値下げをしてやっと申し込みが入りました。
空室期間６ヶ月、家賃４万円でのお申込みです。
リフォームした場合
さて、６０万円でリフォームを実施したとしましょう。
この程度のリフォームを実施すると家賃の値下げをせずに、２ヶ月以内にお申込みがはいります。
空室期間２ヶ月、家賃５万円でのお申込みです。
今回のリフォーム工事の利回りは？
リフォームした結果、しなかった場合よりも月額１万円の収入増となっています。投資金額は６０万円なのでこれを利回りで考えると、
増収入１２万（年額）／６０万（投資額）＝２０％（利回り）
となります。
実際は、空室期間が短くなったことによる収入増も踏まえると利回りは２０％以上となります。
利回り２０％といえば収益物件の場合、買い手が殺到するほどの利回りです。
さいごに
今回のシミュレーションはリフォームを実施しない場合、１万円の値下げと６か月の空室期間と想定しましたが、現実的には１万円以上値下げしなければならない場合もありますし、１年近く空室となってしまう可能性もあり得ます。
そういったことも踏まえると、一見、高額に見えるリフォーム代も、冷静に計算すると決して高額ではなく「利回りの高い投資」になると考えられますので、退去者が出た際には是非ご参考にしていただければと思います。
