賃貸物件のクレームは真摯に対応しましょう
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
今回は、賃貸物件のクレームは真摯に対応しましょう、という話です。
多くのオーナー様にとって入居者からのクレームは出来るだけ避けたいことでしょう。そのネガティブな気持ちが態度に表れてしまい、おざなりな対応となってしまうこともあるかと思います。
「あの入居者はうるさくてさ……」といったネガティブ発言をされるオーナー様も時折いらっしゃいます。たしかにクレームのなかには、攻撃的な口調で法外な要求もあります。そのようなクレームへの対応は骨が折れるのも理解できます。しかしながら入居者にとって、多くの時間を過ごす住宅で何か不満が出てくると、それを解消したくなるのは当然のことです。
オーナー様は今一度、「快適な住環境の提供」の対価として家賃を受取っているということをご理解いただいて、真摯にクレーム対応を行うことをおすすめします。
クレーム対応はスピードが重要
クレーム対応はスピードが大切です。特に設備の故障は出来るだけ早く修理業者を手配しましょう。
修理も普段からお任せする業者を決めておきましょう。いざというときに、対応できる業者を探して修理見積をとって、金額が高いから他の業者を探して見積もりをとって……とやっていると時間がかかってしまいます。
素早い対応は、次に何かあってもすぐに対応してくれるという安心感から長期入居につながります。１日でも１時間でも早い解決を目指しましょう。
最もダメなことはほったらかし
スピードが最も重要ですが、最もダメなことはクレームをほったらかしにすることです。
人は待たされることにストレスを感じます。入居者も待たされるほど不満が大きくなってしまいます。
とはいえやむを得ず時間がかかってしまう場合もあります。例えば修理部品の調達に時間がかかってしまうことはしばしば発生します。
時間がかかる場合はどのくらい時間がかかるかを前もって伝えることで、不満が大きくなることを防げます。
「入荷したら連絡します」とだけ伝えてしまうと、伝えた側は１ヶ月程度のつもりだったとしても、入居者は１週間程度ととらえてしまうかもしれません。このギャップが入居者のさらなる不満につながります。
真摯なクレーム対応は収益アップにつながる
設備の故障クレームが来た際に、お金がかかるからと言って交換もせずに、その場しのぎの修理だけをしたり、ひどい場合は何もせずに自己解決を迫るようなオーナー様もごくまれにいらっしゃるようです。
そういうオーナー様が所有している物件はどんどん空室が増えていきます。
入居者にとっての不満を解決せずに放置すると、当然、退去する人が増えます。また、古い設備がそのままついているような物件は、お部屋探しをする人からも選ばれません。不動産会社の営業マンは、ろくに修理されない物件に大切なお客様を紹介したいと思いません。
入居者満足度を高めることが結果的に、入居率アップ＝収益アップにつながるということです。
管理会社の対応にも目を光らせましょう
管理会社にクレーム対応を委託している場合は、管理会社の対応にも目を光らせましょう。クレーム対応は非生産的な業務だからと片手間で行っているような管理会社もあるようです。
折角なので、セクトのクレーム対応の取り組みを紹介します。
セクトでは「クレーム」という言葉を使用禁止として、「お困りごと」と呼んでいます。クレームという言葉には「苦情」「難癖」のような意味を内包してしまい、クレームを言ってくる入居者が悪いという印象を持ってしまいます。
「お困りごと」と呼ぶことで困っている人を助ける「人助け」という重要な業務であるという認識を社内で共有することができます。
また、お困りごとが解決した際に、必ず「他にお困りごとはございませんか」と声掛けをすることを徹底しています。
入居者にとっても不満を伝えること自体もストレスです。緊急性が低い不満は我慢して過ごす方も多くいらっしゃいます。セクトではそういった潜在的不満も解決することで入居者満足度をさらに高めることを目指しています。
本日はこのあたりで(^O^)
クレーム対応に関するお困りごとがあればセクトまでご相談ください！
不動産投資のレバレッジ効果について解説します
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
今回は不動産投資の「レバレッジ効果」について解説したいと思います。
不動産投資は「銀行から借り入れできる」という、他の投資には無い特徴があります。
借り入れすることにいい印象を持たない方もいらっしゃると思います。
しかし、借り入れができるからこそ不動産投資は儲かるともいえます。
なぜなら、借り入れすることでレバレッジが効くからです。
レバレッジとは何でしょうか。レバレッジは「てこ」のことです。理科の授業で教わった「てこの原理」の「てこ」です。
てこの原理を使うと小さな力で重たいものを動かせるようになります。
投資の世界では、少ない投資で大きな収益につなげることをレバレッジ効果といいます。
具体的に説明します。
１０００万円の自己資金を利用して不動産投資を始めるとして、以下２物件をシミュレーションしてみましょう。
| 物件名 | Aアパート | Bアパート |
|---|---|---|
| 価格 | １０００万円 | ５０００万円 |
| 利回り | １０% | １０% |
Ａアパートは借り入れせずに購入できます。
１０００万円×１０％＝１００万円（年間）
の年間収入となります。
Ｂアパートは自己資金だけでは購入できないので借り入れが必要となります。
自己資金では賄えない４０００万円を期間２０年、金利３％の条件で借り入れをしたとすると、年間の返済額が約２７０万円となります。
Ｂアパートの収入は５０００万円×１０％＝５００万円（年間）となります。
そこから返済したら５００万円ー２７０万円＝２３０万円が手元に残るお金となります。
さてAアパートとＢアパートを比べてみましょう。
どちらも１０００万円の自己資金を投じ、どちらも同じ１０％の利回りですが、借り入れを利用したＢアパートの方が２倍以上の収入となっています。
これがレバレッジ効果です。
もちろん、常に「借り入れする＝レバレッジ効果」が成立するわけではありません。利回りや金利の条件によっては借り入れすることで逆に収入が減ってしまう「逆レバレッジ」になる場合もあるので注意が必要です。
とはいえレバレッジ効果は不動産投資の醍醐味ですので是非ご理解のうえ今後の参考にしていただければと思います。
本日はこのあたりで。
不動産投資についてのご相談はセクトまで！
築２０年超の１ＤＫ賃貸アパートをおしゃれにリフォームしました！
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
久しぶりの更新です！
今回は当社で実施したリフォーム事例をご紹介したいと思います！
リフォーム前は決まりづらい物件でした
今回ご紹介するこの物件は、立地の関係で、３月～４月上旬の就職・転勤が多い時期には決まるんですが、それ以外の時期はなかなか決まらない物件でした。
そんな物件が４月の下旬に退去してしまい、このまま募集してもしばらく決まらないだろうから、ある程度お金をかけてリフォームをしようということになりました。
リフォーム前
今回リフォームしたお部屋は１ＤＫの単身向けのお部屋です。
リフォーム前はこんなお部屋でした。
間取りは悪くないですが、築２０年超ということもあり、床や建具に古臭さを感じます。エアコンや照明器具、キッチンも古臭くなってきています。
今回は、これら気になる点ををすべて刷新しました。
リフォーム後
当社がリフォームしたところこうなりました！
いかがでしょうか？
すっかり雰囲気が変わりおしゃれなお部屋になりました。
単なる原状回復ではあまりやらない床の張替えと建具塗装、そしてキッチンの入れ替えを実施したことでここまで雰囲気が変わったと言えます。
リフォーム前は１階ということもあって日当たりがあまり良くなく、暗い印象でしたが、床と建具を白くしたことで明るくなりました。
また、黄ばんだアコーディオンカーテンを撤去し、有孔ボードにて開閉式の扉を作成しました。
穴にフックをひっかけられるようにもしました。デザイン的なアピールに一役買っているうえに機能的にもなりました。
リフォームした結果
今回のリフォームは
- 壁紙
- 床（フロアタイル）
- 建具塗装
- キッチン入替
- 扉（有孔ボード）作成
- エアコン・照明器具入替など
を実施し、リフォーム費用は約110万円でした。
ちょっと高額にも思えます。確かに、少しきれいにする程度のリフォームなら、おそらく20～30万円で済むと思います。
ただ、本物件はリフォーム完了後２３日間で無事にお申込みを頂きました！空室期間でいうと約３ヶ月で、閑散期にもかかわらずお申込みとなりました！
しかも、リフォーム前の募集家賃より1,000円の値上げで成約となりました。
また、ここまでリフォームすると、次に空室となったときもそれほどコストをかけずに成約になることが見込めます。
一見高い工事費にも見えますが、空室期間の短縮効果や、家賃の値上げや維持、そして次回募集時の成約まで考えるとそれほど高額な投資ではないと思います。
中途半端な原状回復で損失を重ねるよりも、思い切ったリフォームを実施してみてはいかがでしょうか？
本日はこのあたりで(^O^)
賃貸住宅のリフォームについてのご相談はセクトまで！
【北海道の賃貸経営】空室の水落としはお済ですか？
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
１１月ということでいよいよ寒くなってきました。
セクトではこの時期になると水道管凍結防止のために管理物件の空室の水落としを実施します。
水道管凍結とは
一般的に外気温が－４度以下になると水道管が凍り始めるといわれています。居住中の場合はお住まいの方が暖房を焚くので凍結しづらくなりますが、空室は室内の気温が低いままなので凍結リスクが高くなります。
水道管が凍結してしまうと氷が水道管内でストッパーとなり、水が出てこなくなります。ただ、水が出なくなるだけなら症状は軽い方で、ひどい場合は水が氷になることで水道管や混合栓が膨張し破裂してしまうことがあります。
破裂してしまうと当然修理しなければならず、費用や手間が発生してしまいます。
最悪の場合が、元栓を開けた状態で凍結破裂し、破裂した部分から水が噴き出し室内が水浸しとなってしまうことです。
２階以上のお部屋で水道管の凍結破裂で水が噴き出してしまうと、下階のお部屋まで水浸しになってしまうこともあります。
ということで水道管凍結を防ぐためにセクトでは空室の「水落とし」を１１月から行います。
水落としは
水道管凍結防止のためにはいわゆる「水落とし（水抜き）」という作業が必要となります。
水落としとは水道管の中の水を全て抜くための作業です。
やり方は
元栓閉める→蛇口開ける→水抜きピンを外す→不凍液入れる
という流れが基本です。
実際にやってみると結構大変で時間がかかります。また、一箇所水抜きピンを外し忘れただけで、水道管や混合栓が破損することもあります。意外な場所に水抜きピンがある場合もあるので気を付けなければなりません。
また、水落としをした物件の入居が決まった場合、今度は水出ししなければなりません。
基本的には水落としの流れを逆に行えばいいのですが、うっかり蛇口を閉め忘れたり、ピンを戻し忘れたりしたまま元栓を空けてしまうと閉め忘れた箇所から勢いよく水が出てしまうので気を付けなければなりません。
水落としに慣れていない方は、お金はかかりますが専門業者に依頼することをお勧めいたします。
最近、入居者向けに水道凍結防止のために水落としのやり方をまとめた動画を作成しました。
水道管破裂の画像も使用しているので良ければご覧ください。
本日はこのあたりで(^O^)
アパート・マンションの管理についてのご相談はセクトまで！
賃貸不動産経営管理士という資格
皆さんこんにちは(^O^)
セクトの近江です。
賃貸不動産経営管理士という資格をご存じですか？
私は２０１２年に受験して合格しました。
私が受験したときは民間資格だったのですが、本年（２０２１年）６月に賃貸住宅管理業法が施行されたことで国家資格となり注目を集めまています。
賃貸不動産経営管理士が国家資格へ
施行された賃貸住宅管理業法では、管理戸数２００戸以上のサブリース業者や賃貸住宅管理業者は国土交通省への登録が義務付けられます。その登録のためには「業務管理者」の設置が必要となりました。
賃貸不動産経営管理士は業務管理者になれるということで、国家資格となったという流れのようです。
国家資格化といっても、既に賃貸不動産経営管理士を取得済みの方は移行講習を修了しなければ国家資格である賃貸不動産経営管理士とはみなされないそうです。移行期間は令和４年６月１５日なので取得者の方はそれまでに修了するように手続きをしましょう。
ちなみに現時点では賃貸経営管理士だけが業務管理者になれるという訳ではなく、指定講習を修了した宅建士も業務管理者となれるようです。
賃貸住宅管理業法制定の背景
なぜ法整備が整えられこの資格が国家資格となったのか。
それは賃貸管理に関わるトラブル多いからです。
賃貸管理を管理会社に任せた結果、聞いてた話と違うといったオーナーさんが多数いらっしゃいました。
代表的なトラブルに
「３０年家賃保証するって聞いてたけど５年で打ち切られた」
「家賃が振り込まれなかった」
などがあります。
オーナーに不利益を与える管理業者が多かったので法律でしっかりと規制しようということになったわけです。
不動産業界の資格といえば宅建士という資格が最も有名です。
宅建士は宅建業法という法律で規定されていて、不動産の売買や賃貸仲介をする不動産会社には宅建士の設置が義務付けられています。
また、分譲マンションの管理に関わる資格として管理業務主任者という資格があります。これはマンション管理適正化法という法律にて分譲マンションを管理する会社には管理業務主任者の設置が義務付けられています。
私は新卒で就職した会社がマンション管理業者だったことからこの資格を取得しました。
いずれの法律も不動産という高額な商品を取り扱うにあたって、消費者保護のために制定されたと言えます。
さいごに
賃貸経営管理士も業界の健全化のためにとても重要な資格であると私自身も思っておりますし、取得して損は無いと思いますので、ご興味のある方は挑戦してみてはいかがでしょうか。
本日はこのあたりで(^O^)
賃貸仲介の繁忙期はいつ？実際の契約数から見てみよう
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
９月に入り気温も下がってきましたね！
さて、１年間でお客様最も増える時期は３月ですが９月も秋の繁忙期といわれます。４月ほどではないにしろ、１０月からの転勤者や編入学が増えるためです。
実際、３月、９月の繁忙期は閑散期に比べどの程度契約数が多いのか、２０２０年の当社の月別の賃貸契約数をグラフにしてみました！
こうやってみると３月だけで全体の２５％超あります！
やはり３月はかなり多いですね！
一方、９月は他の月より若干多いですが３月のインパクトに比べると誤差のように感じてしまいますね。
ぜひ参考にしてください(^O^)
北見・美幌の不動産に関するお問い合わせはセクトまで！
不動産投資の儲け方！インカムゲインとキャピタルゲインについて知ろう！
こんにちは(^O^)
セクトの近江です。
本日は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」について説明します。
インカムゲインとキャピタルゲイン
投資では得られる利益が二つあります。「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。
投資によって取得したものから定期的に得られる利益をインカムゲイン、買ったときよりも高く売れたときに得られる利益をキャピタルゲインといいます。
不動産投資で言えば、毎月の家賃収入がインカムゲイン、売却したときに受け取る収入がキャピタルゲインに該当します。
不動産投資では、バブル期は不動産の価格がどんどん上がっていったのでキャピタルゲインを狙った投資がされていました。
現在では、不動産投資をされている方や投資を検討されている方の多くは「長く安定的な収入を得たい」とお考えではないでしょうか。
その考えは「インカムゲインを狙って投資したい」と同じ意味になります。
銀行にお金を預けても雀の涙ほどの金利しかつかず、株の配当も、金利ほどではないにしろ、それほどの高利回りとは言えず、しかも企業の業績次第で配当が廃止になる可能性もあります。
一方、不動産投資は比較的高利回りであり、家賃は価格の乱高下が少なく安定的な収入となりえます。
つまり不動産投資はインカムゲインを求める方に適した投資といえます。
もちろん不動産投資もリスクはあります。家賃収入は安定しているとはいえ、空室になってしまうと収入は無くなります。人口減少傾向にもかかわらず毎年賃貸住宅が新築され、競争が激化している中、空室を埋める難易度は年々上昇しています。
満室稼働をするための知識を身につける、あるいは信頼できる専門家を見つけることが重要となるでしょう。
購入価格よりより安く売っても損ではないのが不動産投資
さて、現在の不動産投資ではキャピタルゲインは狙えないのかというとそうではありません。
バブル期ように不動産が購入時より高値で売却して大金を手に入れるというのが難しくなっただけで、売却して利益確定し、まとまったお金を手にするという考え方は今でも通用します。
不動産投資の場合、仮に買値より安く売ることになったとしても、保有期間に家賃収入というインカムゲインが入ってきます。
キャピタルゲインだけで見るとマイナスでもインカムゲインを合わせるとプラスとなる場合もあります。
例えば5,000万円で購入した不動産を10年後に4,000万円で売却したとします。
買値と売値の差額だけ見ると-1,000万円となり損しているように見えます。
しかし10年の間に家賃収入というインカムゲインが得られます。
利回り10％だとして年間500万円、10年間で5,000万円得られます。
インカムゲイン5,000万円＋キャピタルゲイン4,000万円＝9,000万円の現金となりました。
5,000万円が10年間の不動産投資の結果9,000万円となったということです。
長い期間安定的に収入が欲しいという方は保有し続けることで収益を得ることもできますし、まとまったお金が必要になった場合は売却して利益確定してしまうのも一つの手です。
それぞれの考えと立場をもとに投資戦略を検討しましょう。
本日はこのあたりで(^O^)
北見・美幌の不動産に関するお問い合わせはセクトまで！
